Il (reale) valore degli immobili per l'Azienda

Pubblicato il 26/02/2019

 




Ci confrontiamo oggi con un tema decisamente dibattuto e parecchio di attualità, stiamo ovviamente parlando delle proprietà immobiliari. In questo caso, le cose sono talmente cambiate, nel corso di pochissimi anni, dal dover meritare un doveroso approfondimento.

Qualche anno fa (ma sembrano secoli), gli imprenditori “ricchi”, quelli cioè con un importante patrimonio immobiliare a disposizione, trovavano tutte le porte aperte e sfruttavano questo potere per finanziare le proprie attività. Bastava andare in banca, offrire gli immobili a garanzia, e nel giro di poco tempo arrivavano i mutui per liquidità. In tanti, addirittura andavano in filiale con la “matematica certezza” che le proprietà immobiliari potessero quasi “automaticamente” trasformarsi nell'’equivalente in denaro, quasi come succede in un banco dei pegni.

patrimonio immobiliare azienda

Oggi, siamo arrivati al sovvertimento totale di questa situazione, tanto dal poter affermare che gli immobili (a meno che voi non siate una società immobiliare) sono diventati quasi un peso da dover sopportare, più che un valore aggiunto. Provate ad andare in banca a chiedere la stessa cosa poc'’anzi ipotizzata: vi faranno un mucchio di domande, valuteranno la vostra reale capacità di rimborso e alla fine, se vi va bene, vi daranno il 50/60% del valore DI PERIZIA del vostro immobile (e i periti, oggi, sono molto prudenti nel valutare). Ovviamente vi chiederanno un Business Plan e vi faranno attendere mesi prima di avere una risposta. Probabilmente, otterreste risultati migliori, ad esempio, acquisendo una garanzia statale ai sensi della L.662/96.

Cerchiamo di spiegare meglio queste affermazioni, che ai più potrebbero sembrare un’'eresia. Il valore di un'’attività economica non è mai quello calcolabile in un’'ottica di “liquidazione”, in cui, cioè, immaginiamo di vendere il patrimonio. Dobbiamo, invece, ragionare in ottica di “continuità”. Se sono imprenditore, ho probabilmente bisogno di una sede “fisica” in cui svolgere la mia attività, ma alla fin fine quel che conta è il flusso di reddito derivante dall’'attività stessa (ricavi-costi). A meno che io non sia ricco di famiglia, e abbia dunque a disposizione degli immobili a costo zero (a quel punto avrei un vantaggio netto reale, rispetto a chi invece deve pagare un affitto), potrei trovarmi in condizioni del tutto paragonabili a chi paga un canone di locazione, o addirittura peggiori. Ci sono aziende che, nell’'attivo dello stato patrimoniale, hanno immobili di gran valore, mentre nel passivo annoverano un gran numero di debiti finanziari (onerosi). In certe condizioni, potrebbe convenire vendere gli immobili, estinguere i debiti e andare in affitto, facendo quella che, aziendalmente parlando, potrebbe essere definita una “cura dimagrante”. Spesso, in economia, liberarsi dei fardelli inutili può essere un gesto vincente, e un'’azienda snella, con pochi investimenti in immobili e pochi debiti, può essere premiata in quanto più “elastica”, flessibile e libera di adattarsi alle mutevoli esigenze di mercato. In realtà, al giorno d'’oggi, utilizzare gli immobili per creare liquidità tramite mutui è un’'operazione non così conveniente come potrebbe sembrare; le banche, fra l'’altro, non gradiscono più in modo particolare le garanzie ipotecarie, in quanto hanno i bilanci pieni di immobili da vendere, per operazioni andate male. Il più delle volte, andando tramite asta, ci rimettono gran parte del valore delle operazioni di finanziamento sottostanti: anche per loro, il gioco non vale più la candela.

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Se, invece, siete fra i fortunati che hanno “tantissimi” immobili di proprietà, aspettate a fare i salti di gioia: gestire gli affitti, a livello di contrattualistica, spese, controllo dei flussi finanziari, imposte e tasse, eventuali contenziosi ecc. è un'’attività molto impegnativa, che richiede tempo e risorse. Se vi renderete conto di stare impiegando in tutte queste cose sforzi preziosi, che potreste invece indirizzare verso la vostra “vera” attività economica…, sappiate che siete in buona compagnia. Sono tante, infatti, le aziende con una gestione immobiliare in perdita, e (ricordiamolo) non ci stiamo qui riferendo alle imprese che l'’immobiliare lo fanno di mestiere, ma a quelle che “dovrebbero fare altro” e contemporaneamente hanno un patrimonio immobiliare da gestire.

Concentrarsi sulla propria attività tipica, tentando di massimizzarne la redditività caratteristica, è invece un comportamento premiante, capace di innescare interessanti circoli virtuosi in termini di risultati economici e cash flow.